Tahliye Davası Nedir?

Hukukumuzda Kira Sözleşmeleri, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Tahliyelerine ilişkin hususlar 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’muzda düzenlenmektedir.

Konut ve işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerin sona ermesi sözleşme sürelerinin dolması ile mümkün olduğu gibi tahliye davasının açılması yolu ile de mümkün kılınmıştır. Tahliye davası kiraya verenden kaynaklanan sebeplere veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Kiraya veren kanunda belirtilen sebeplere dayanarak, bildirim sürelerine uyarak ve gerekli ise diğer usul işlemlerini de yerine getirerek kiraya verdiği taşınmazının tahliyesini sağlayabilecektir. Bu şekilde açılan ve kiraya verenin kiraladığı taşınmazının tahliyesini sağladığı davalara tahliye davası denilmektedir

Kiralananın kiraya veren, onun eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacının doğması zorunluluğunun ortaya çıkmasıdır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması aranan şartlardandır. Eski zamanlardaki ‘Almanya’dan kızım gelecek, oturacak’ şekilde sözlü beyanın gerçek olması ve bir zorunluluk halinin ispatı gerekmektedir.

Kiralanan gayrimenkulde yeniden inşa ve imar halinde ise, esaslı tamir hali kastedilerek, işbu onarım yapılması esnasında kiracının oturmasının imkansızlaşması gerekmektedir. Bu nedenle küçük çaplı tamiratlar bu kapsama girmemekte ve tahliye sebebini oluşturmamaktadır.

Bu sebeplerle tahliye edilen kiracı için, sebebin ortadan kalkması ile birlikte aynı konutu öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren, kiracıya bildirim yapmakla mükellef olup, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

TBK 350/2’ye göre belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Taşınmazı daha sonradan iktisab eden malik, kira sözleşmesinin tarafı olur ve koşulları oluşmadığı takdirde kiracının tahliyesini isteyemez. Ancak yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Taşınmazı sonradan edinen kimse, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumun yazılı olarak bildirimi, ve 6 ay geçmesiyle birlikte de tahliye davası açması gerekmektedir. Ayrıca, yeni malik dilerse, eski malik ile yapılan sözleşmenin süresinin bitiminden 1 ay içinde de ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilecektir.

Tahliye Davasının Sebepleri Nelerdir?

Tahliye davasının sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda sayılmaktadır. Bu sebepleri kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayırmamız mümkündür.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler Şunlardır:  
Kiralananın kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin yararı için ilgili konutu kullanmaya ihtiyaç duyması,
Kiralananın kiraya verenini eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için işyeri olarak kullanılması için ihtiyaç duyulması,
Yeni malikin konut veya işyeri olarak kullanılması için ihtiyaç duyması,
Kiralananın kiraya veren tarafından yeniden inşası veya imarının yapılması ihtiyacı hasıl olması durumunda, tahliye için inşa veya imar sırasında taşınmazın içinde ikamet edilmesi imkanı bulunmadığı durumlarda tahliye davası açılası mümkündür.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler Şunlardır:  
Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne uymamış olması
Kiracının kira bedelini ödememesi ve kiraya verenin de bu sebeple haklı iki ihtarda bulunmuş olması
Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediyede bulunan oturmaya elverişli bir evinin olması sebeplerinden birine dayanılarak da tahliye davası açılması mümkündür.
Kiralanan Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi
Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden birisi yukarıda da açıkladığımı üzere kiraya verenin kiralanan taşınmaza gereksinimidir. Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi talebi söz konusu olduğunda kanunun aradığı şartların sağlanması halinde kiraya veren gereksinim duyduğu gerekçesiyle taşınmazının tahliyesini, iş bu dava türü ile sağlayabilmektedir.

Kiraya Verenin İhtiyaç Halleri Nelerdir?

Taşınmazını kiraya vermiş olan kişi kira sözleşmesinin devamı sırasında bu taşınmazına ihtiyaç duyabilmektedir. Nitekim kiraya verenin böyle bir ihtiyacı olması durumunda kiraya veren, kanunun tanıdığı haklar sayesinde taşınmazına kavuşabilmektedir.

Bu gereksinim halleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmektedir:

A) Kiralanan taşınmaza, kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler tarafından konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyulması halinde kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilir. Burada sayılı olan kişiler ile sınırlı tutulan bu halin gerçekleşmesi için ihtiyacın “samimi ve gerçek” olması aranmaktadır. Nitekim Yargıtay kararlarında da bu hususun önemi vurgulanmaktadır:

“Olayımıza gelince; Davacı vekili 01.07.2014 keşide tarihli ihtarname ve dava dilekçesinde, müvekkilinin işinin bulunmadığı iddiasıyla, yeni iktisap ettiği dava konusu dükkanı kullanmak istediğini beyan etmiş, ancak kiralananda ihtiyaçlı tarafından hangi işin yapılacağını açıklamamış, yargılama sırasında da bu hususa ilişkin bir açıklamada bulunmamış, dinlenilen davacı tanığı da, davacının bir iş yapmayı planladığını ancak ne iş yapacağını bilmediğini söylemiştir. Bu durumda, kiralananı iktisap eden davacının işyeri ihtiyacı iddiasıyla iktisap ettiği davaya konu kiralananı hangi amaçla kullanmak istediğine henüz karar vermediği anlaşıldığından ve bu husus tanık beyanı ile de doğrulanmış olduğundan işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemeyeceğinden mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru değildir.”

B) Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işlerin yapımı sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale gelecek ise kiralananın kiraya veren tarafından tahliye edilmesi mümkündür.

C) Taşınmaza yeni malikinin gereksinim duyması halinde de taşınmazın tahliyesi mümkün kılınmıştır. Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından kiralananın malikinin değişmesi durumunda, taşınmazın yeni sahibi kira sözleşmesinin de yeni tarafı haline gelmektedir. Yeni malik olan kişinin ve kanunda sayılı olarak belirtilen diğer kişilerin (eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler) taşınmaza ihtiyaç duyması halinde bu taşınmazın tahliyesin sağlaması mümkündür. Yapılan yargılamalarda yeni malikin ve sayılı diğer kişilerin ihtiyaçlarının “gerçek ve samimi” olması aranmaktadır.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliyesi Davası Nasıl Açılır?
Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralanan taşınmaza gereksinim duyması halinde; kiraya veren fesih bildirim sürelerine uymak kaydı ile belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerektiği durumlarda, kiraya veren fesih bildirim sürelerine uymak kaydı ile belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Kiralanan taşınmazın maliki değiştiği ve yeni malikin gereksinimi gündeme geldiği durumda kanunumuz bize iki farklı imkan tanımıştır:
-Yeni malik taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 aylık süre içinde tahliye edilmesi talebini kiracısına yazılı olarak bildirmelidir. Bu koşulun sağlanması halinde, yeni malik 6 ay sonra açacağı tahliye davası ile kiralananın tahliyesini sağlayabilmektedir. Kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde Yargıtay Kararları da bu yöndedir.

Yargıtay kararlarında “Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.” Şeklinde bu husus açıklanmaktadır.

-Yeni malik, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile de kiralananın tahliyesini sağlayabilmektedir.

Kanunun tanıdığı iki imkandan biri tercih edilerek, yeni malik tarafından kiralananın tahliyesinin gerçekleştirilmesi mümkündür.

Kiralanan Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Halinde Yeniden Kiralanma Yasağı Nedir?
Kiralananın gereksinim nedeniyle tahliyesi sağlandıktan sonra kiracı ile kiraya veren arasında bulunan kira sözleşmesi sona ermektedir. Bu durumda kiraya verenin ilgili taşınmazı önceki kiracıdan başka birine 3 yıl süre ile kiraya vermesi kural olarak yasaklanmıştır. Bu durum yeniden kiralama yasağı olarak bilinmektedir. Haklı bir sebebin varlığı haline bu sebep değerlendirmeye alınacaktır, ancak kiraya veren 3 yıl boyunca eski kiracısından başka bir kişiye taşınmazı kiralamamalıdır. Bu kuralın ihlal edilmesi halinde Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesine göre son bir sene ödenmiş bulunan kira bedellerinden az olmamak üzere bir tazminat ödenmesi söz konusu olacaktır. Dolayısıyla kiraya veren dilerse yeniden kiraya verebilir ancak bunun karşılığında bir tazminat ödemesi gerekecektir.

Kiraya Verenin Gereksinimi Nedeniyle Tahliyesi Davasında Davacı ve Davalı Kimdir?
Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davasında davacı daima kiraya verenin kendisidir. Kiraya veren başka birisinin gereksinimi nedeniyle de olsa davayı kendisi açmak zorundadır.

Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davasında davalı ise taşınmazda kiracı sıfatı ile bulunan kimsedir. Dolayısıyla burada dikkat edilmesi gereken husus kira sözleşmesinde kiracının kim / kimler olduğudur.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliyesi Davası Nerede Açılır?
Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

( Kaynak : https://www.bilgichukuk.com/kiralanan-tasinmazin-ihtiyac-nedeniyle-tahliyesi/ )